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房地产:销量环比回升房价尚无明显松动


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  摘要:

  2010年1月初至今累计一手房成交规模:整体同比基本持平,其中一线城市下降12%,二线城市上升9%。

  本周一手房成交规模逐渐回升,但因去年同期成交逐步回暖,同比仍明显下降。12个城市成交规模,本周环比上升5%;同比下降38%,其中一线城市下降52%,二线城市同比下降25%。

  近期一手房成交价格并无明显松动迹象,部分城市仍在上扬。本周8个城市成交均价,整体同比上升41%,其中一线城市上升61%,二线城市同比上升32%(09年同期房价仍处低位)。相对2009.1.1的房价整体涨幅为32%,其中一线城市上升47%,二线城市上升18%。

  节后二手房成交规模有所回暖,其中北京、深圳相对表现较好。二手房整体成交规模本周环比上升20.6%,同比上升7.8%。北京、深圳、天津二手房成交规模环比分别上升20%、31%、28%,武汉下降16%。

  整体可售面积仍处于低位,去化时间由于春节成交低迷影响而上升。目前8个城市的平均去化时间为13.6个月,较前期有明显增长。整体可售面积同比下降40%,尚未有明显上升趋势。

  A股主流房地产公司目前估值安全边际良好,10年业绩保障性强。一线地产(万科、保利、招地、金地、新湖、华侨城)09年PE?22倍,10年PE?16倍,RNAV折价12%;二线地产09年PE?21倍、10年PE?15倍,RNAV折价4%。整体主流地产公司开发类09年PE?24倍,10年16倍,RNAV折价5%,PB?3.6倍;出租类09年PE?33倍,10年22倍,RNAV溢价1%,PB?3.0倍。

  北京等城市量价3月出现一定反弹,草根调研情况表明,购房者仍有“买不到房”、“担心房价再涨”和“不相信政府”的恐慌情绪。

  维持2月底观点,3、4月成交规模很难给板块趋势性上涨或下跌的方向,这种情况下房地产再融资放开也许 带来阶段性反弹机会,高度15-20%,依然建议低于3个点的机构逢低战略性建仓和增配。

  政策面上中央打压房价和调控行业的基本态度没有变化,总基调是边走边看和区别对待。10年来京沪房价和开发商猛拍地王的表现,我们担忧这会增加政策调控压力,加速消耗开发商的资金优势。

  维持行业趋势谨慎乐观的观点,维持中性评级。

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